Ипотека 2020 личный опыт

Ипотека 2020 — личный опыт оформления ипотечного кредита на новостройку и вторичное жилье

Как вы живете с ипотекой

На протяжении всего 2020 года процентные ставки по ипотеке активно снижались и спрос на жилье в кредит вырос незначительно. В статье мы рассказываем вам о новых программах ипотеки, даем советы о том, какие нужны документы, на что обратить внимание и многое другое. С учётом обстоятельств связанных с пандемией. В этот раз мы решили опубликовать для вас историю личного опыта оформления ипотеки в 2020 одной из наших читательниц.

Личный опыт получения ипотеки в 2020 году: «Задумались мы с мужем об ипотеке ещё два года назад, потихоньку стали откладывать деньги на первоначальный взнос. (В настоящее время, мы снимаем «двушку» в Марьино за 45 тыс. рублей. В одной комнате живём мы с мужем, во второй — дети. У нас мальчик 5 лет и девочка 12.) Взросление разнополых детей обостряло проблему личного пространства для каждого из детей.

Когда мы узнали, что я жду третьего ребёнка, то вопрос расширении жилплощади стал наиболее остро. Предстояло подобрать недвижимость, но у нас не было чёткого представления о том, каким должно быть жильё нашей мечты. Муж всегда хотел жить в загородном доме с баней и небольшим огородом, меня больше привлекают современные новостройки. Отставив пустые споры мы всей семьёй решили проанализировать преимущества и недостатки различных предложений от покупки квартиры на вторичном рынке, новостройки и до загородного дома. Вот, что у нас получилось:

Плюсы покупки квартиры в новостройке

1. Одним из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке является возможность получить жильё большей площади за меньшие деньги. Кроме того, если мы купим квартиру на этапе котлована, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-30% дороже первоначальной цены.
2. Ставки по ипотеке на новостройку в 2020 были ниже, чем на дом в Подмосковье.
3. В новостройках меня привлекал современный дизайн и вообще приятно было бы въезжать в собственное новенькое жильё, которое никому ранее не принадлежало.
4. Кроме того, немаловажным фактором является то, что ремонт в новостройке можно сделать самостоятельно, создать атмосферу, которая по душе именно нам. Не придётся тратить деньги на замену старой сантехники и труб, а также пытаться изменить уже существующий ремонт, который зачастую необоснованно поднимает цену на квартиру.
5. Последним плюсом было то, что сама по себе сделка с новостройками нам казалась прозрачнее, чем при покупке «вторички». Тут необходимо лишь выбрать надёжного застройщика и к специалистам обращаться не придётся. Можно сэкономить на услугах риелтора.

Минусы покупки квартиры в новостройке

1. Одним из главных минусов сделки с новостройкой является вероятность того, что строительство могут задержать и дом построят позже, чем обещает застройщик.
2. Негативным фактором также является и то, что в новостройку сразу после покупки заехать не получится. Придётся одновременно платить и за аренду, и за ипотеку. И это с третьим ребенком на руках.
3. Строительная компания может обанкротиться и дом не достроят вообще. При этом косвенной страховкой мы считаем то, что банк выдающий ипотечный кредит проверяет застройщиков и поэтому снижается риск нарваться на недобросовестную организацию.
4. Также насладится всеми прелестями собственной квартиры в новостройке могут помешать соседи, которые будут встречать новоселье вместе с нами, т.е. тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой, которые могут длиться по несколько лет. С маленькими детьми это может стать серьёзной проблемой.
5. Инфраструктура рядом с новостройкой будет постоянно меняться, а это значит постоянная стройка вокруг – дополнительные корпуса жилого комплекса, парковки, новые дороги и пр.

Плюсы покупки квартиры на вторичном рынке

1. Большим плюсом является то, что мы сможем сразу заселиться в свою новую квартиру и не переплачивать за аренду.
2. Кроме того, нашу будущую квартиру мы сможем увидеть «вживую», оценить её преимущества и недостатки.
3. Еще одним положительным фактором является то, что нам не придётся жить на стройке. Ведь большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Нам не придётся наблюдать строительные краны за окном, слышать шум производимых работ, который создаёт немалый дискомфорт.
4. Немалым преимуществом вторичного жилья является и то, что у нас будет возможность познакомиться с соседями заранее.
5. Также стоит отметить, что «вторичка», как правило, расположена в более удобной локации, чем новостройки. Вторичные квартиры продаются в уже сложившихся районах, где есть инфраструктура, и можно сразу понять на каком расстоянии от дома находятся школа, спортивные детские секции, фитнес-клубы, поликлиника, магазины и т.д.

Минусы сделки со «вторичкой»

1. Сделка со вторичной недвижимостью несколько сложнее и запутаннее, чем с новостройкой. Для того, чтобы проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья, может потребоваться не только время, но и дополнительные финансы. Доверить проведение этой экспертизы лучше юристу, а это потребует определённых затрат.
2. Вторым недостатком могут стать старые коммуникации, которые придётся менять, что также сегодня стоит немалых денег.
3. Подъезды в старых домах оставляют желать лучшего. Во многих из них часто ломаются лифты, отсутствуют пандусы.

Плюсы покупки загородной недвижимости

1. Площадь загородного дома намного больше площади стандартной квартиры, т. е. за те же деньги мы получим жильё большей площади.
2. Другим несомненным преимуществом домика в Подмосковье является хорошая экология, отсутствие городского шума и суеты. Ведь так важно, чтобы дети росли на свежем воздухе.
3. Третьим немаловажным фактором является мечта мужа – участок с собственным огородом, где можно вырастить натуральные овощи и фрукты.
4. Кроме того, на собственной территории мы сможем возвести дополнительные постройки: гараж, баню, сарай или даже бассейн.

Минусы покупки загородной недвижимости

1. Большим минусом загородного дома является плохая транспортная доступность. По нашим расчётам, мужу придётся проводить в дороге минимум 1,5 часа в день. Власти Москвы и Подмосковья предпринимают усилия для улучшения транспортной доступности, это не может не радовать и в перспективе данная проблема может быть решена. Но когда?
2. Кроме того, в загородных посёлках зачастую плохо развита инфраструктура. Старшая дочка идет в 7 класс, младший – в садик. Получается и детям придётся проводить немало времени в пути. Кроме того, мы с мужем посещаем тренажёрный зал три раза в неделю и, к сожалению, от этой привилегии тоже придётся отказаться при переезде за город.
3. Также знакомые, которые живут в Подмосковье, жаловались, что зачастую в их доме бывают перебои с водой и электричеством, это существенно усложняет жизнь. Поэтому стоит понимать, что и мы не будем застрахованы от этих неудобств, переехав за город. К тому же коммунальные платежи за дом, а также деньги на его обслуживание (крыша, трубы, газоны, уборка снега и пр.) будут съедать значительную часть нашего бюджета.
4. Получить ипотеку на покупку частного жилого дома сложнее, чем на приобретение квартиры. Если квартира — это стандартный и испытанный проект, то загородные домовладения более персонализированы как в плане конструктивных решений, так и в плане законодательной базы. Процентные ставки на загородную недвижимость выше в среднем на 2% в год, по нашим подсчетам по кредиту 5 млн рублей переплата в год будет около 100 000 рублей.
5. Первоначальный взнос на дома выше в среднем на 10-15%.

Оценив все положительные и отрицательные стороны, мы решили, что оптимальным вариантом для нас станет квартира на вторичном рынке недвижимости. Потому что у нас нет возможности платить за съёмную квартиру и вносить ежемесячный платёж по ипотеке. А загородные дома, которые были нам по карману, располагались слишком далеко. Ближайшая школа находилась в 40 минутах езды, а путь мужа до работы занимал минимум полтора часа в один конец. Поэтому от идеи с коттеджем пришлось отказаться.

После совместных поисков с риелтором, нам подвернулась небольшая уютная «трёшка» на западе Москвы. Неподалёку от дома располагался парк и школа с упором на иностранные языки. Стоимость квартиры составляла 10 млн 400 тыс. руб. Нам уже удалось накопить 2,5 млн руб. для первоначального взноса.

Мой муж официально трудоустроен, его общая заработная плата, которую работодатель готов подтвердить, составляет 148 тыс. руб. При расчете на ипотечном калькуляторе суммы кредита и ежемесячного платежа на 20 лет мы поняли, что должны пройти под параметры банков.

Первым делом мы решили обратиться в один из крупнейших российских банков ВТБ, где кредит на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости можно было взять по ставке всего 6,5%. Данная ставка была применима к нам лишь потому, что мы планировали приобретение квартиры общей площадью более 65 кв.м. В виду этого банк предлагал ставку, сниженную на 0,5 процентных пункта от стандартной. Исходя из данной процентной ставки и срока кредита на 20 лет, наш ежемесячный платеж должен был составлять 73 847 рублей. Такой ежемесячный платеж был для нас адекватным. Но к нашему сожалению, через пару дней после подачи заявки на ипотеку нам пришел отказ в выдаче ипотечного кредита. Обсудив ситуацию с менеджером в банке, мы пришли к выводу, что отказ банка был получен из-за ранее допущенных мной просрочек по кредитной карте. Но мы не отчаялись и продолжали поиски.

Следующим банком, в который мы решили обратиться был банк Уралсиб. Его мы выбрали потому, что филиал банка располагался в соседнем доме и мы рассчитывали, что менее крупный банк лояльнее отнесется к нашей заявке. Здесь на схожих условиях нам предложили взять кредит по ставке 8,9%. Получается ежемесячный платёж составлял бы 81 197 руб. Но, к сожалению, и в данном банке был получен отказ в ипотечном кредитовании. Причины банк не объяснил. А мы уже отдали аванс за квартиру, т.к. думали, что проблем никаких с ипотекой у нас быть не должно. В этот момент у нас началась небольшая паника. Ведь мы детально все продумали, сравнили все варианты недвижимости, посмотрели программы банков и никак не ожидали двух отказов подряд.

Обсудив данную проблему с супругом, мы приняли решение, что необходимо обратиться за помощью к специалистам. Наш риелтор порекомендовал знакомых ипотечных брокеров, с которыми он активно сотрудничает. Мы согласовали встречу в этот же день. Эта встреча длилась около часа и в результате мы проверили нашу кредитную историю, узнали, что у нас есть пара неоплаченных штрафов на сайте судебных приставов и многое другое. Менеджер нас заверил, что ситуация рабочая и ипотеку мы получить сможем. Нужно было обязательно оплатить штрафы приставов, взять справки из банков о том, что моя кредитная карта (где было несколько просрочек) уже закрыта полностью и банк претензий не имеет. И ипотечные брокеры сформировав полный комплект наших документов отправили нас на рассмотрение в несколько своих банков-партнеров.

В итоге спустя примерно 4-5 дней нам вручили положительное уведомление от банка Россельхоз. Процентная ставка по одобренному кредиту составляла 10% годовых. Ежемесячный платеж получался 76 439 рублей, что нас вполне устраивало. Ипотека была одобрена! Квартира подобрана и наш риелтор стал быстро готовить сделку.

Россельхозбанк проверял документы по квартире примерно неделю. За это время там также прошла оценка жилья и его страхование. Сама сделка в банке длилась около трех часов. Сперва мы подписали все кредитные документы связанные с ипотекой, затем с менеджером банка получили кредитные средства в кассе банка.

Потом подписали договор купли-продажи квартиры с продавцом. В свою очередь продавец пересчитал наш первоначальный взнос и ипотечные деньги на специальной машинке и мы все вместе в сопровождении сотрудника банка спустились в депозитарий (можно сказать почти что бункер), где заложили все эти деньги в ячейку. А все наши документы отправились в Росреестр на регистрацию.

Прошло 14 дней с момента сделки и вот уже наша семья переехала жить в собственную квартиру. У детей свои отдельные комнаты, а мы с мужем с нетерпением ждём пополнения. В целом, хочу сказать, что наш опыт получения ипотеки в 2020 оказался положительным. Мы не только получили выгодную ставку, но и купили хорошую квартиру. Ставки по ипотеке сейчас низкие и на наш взгляд сейчас самое время брать ипотеку. Но как показала наша история не всегда можно получить ипотеку самостоятельно, возможно лучше сразу обратиться к ипотечным брокерам, чтобы не тратить свое время и поберечь свои нервы. Всем успешной покупки собственного жилья! Елена.»

Рассказ нашей читательницы – это взгляд на личный опыт оформления ипотеки 2020 года. Она успела оформить свой ипотечный кредит до момента начала пандемии короновируса. Сейчас оформление ипотеки приостановлено в большинстве банков. Ситуация на ипотечном рынке Москвы и области требует переосмысления. Надеемся, что ее рассказ поможет вам определится с выбором недвижимости и вы заранее будете знать, на какие аспекты получения кредита стоит обратить внимание.

Неформальный девиз ипотеки: «Долго, дорого, тяжело». Но мы решили его проверить и вместе с экспертами сообщаем: всё не так плохо! И даже лучше и выгоднее, чем годами откладывать

Тянем, (не) потянем: когда выгодно брать ипотеку

Сейчас тебе страшно подумать о том, что случится через 20 лет. Но это время все равно придет, а ты уже будешь жить в своей квартире. И, взяв ипо­теку, ты, возможно, потра­тишь на жилье меньше, чем ровесники, которые годами копили на него. Стоимость недвижимости растет, а день­ги обесцениваются. Оформив кредит сегодня, ты как бы договариваешься с банком: я отдаю вам 30 000 рублей каждый месяц 15 лет подряд, и эта цифра не изменится, не­смотря на инфляцию и удоро­жание стоимости квадратных метров.

Как подготовиться?

Прежде чем мониторить пред­ложения, оцени ситуацию. Насколько стабильна твоя работа и сколько ты сможешь ежемесячно отдавать банку?

Чтобы избавиться от иллюзий, хотя бы два месяца записы­вай доходы и расходы. А луч­ше сразу начни откладывать столько, сколько позже будешь отдавать на ипотеку. Заодно подсчитай, какая сумма у тебя уже есть для первоначального взноса и сопутствующих расхо­дов. От нее зависят срок и сум­ма платежей, а также лояльность банка к тебе.

Но, конечно, не только банк оценивает тебя. Ты и сама выбирай придирчиво! Делай это одновременно с поиском квартиры или когда уже на­шла свой будущий дом. Так выгоднее: «Некоторые банки снижают ставку нам полпроцента, если оформлять сделку с квартирой не позже чем че­рез 30 дней после одобрения ипотеки», – объясняет Евгения Хафизова, владелица агент­ства недвижимости DOMA online SPb.

Спросишь, зачем гнаться за половиной процента? Тогда подумай об этой цифре как о хорошем ремонте. В перспективе эта якобы неболь­шая разница сбережет сотни тысяч рублей. Понимаешь теперь, почему калькулятор – твой маст­хэв на время вы­бора ипотеки? Не любишь считать сама, воспользуйся сайтами Banki.ru, Tinkoff.ru и Fincalculator.ru.

Где брать?

«При выборе банка важно по­нять, какую переплату по кре­диту он с тебя потребует, – под­сказывает Александр Емешев, вице­президент и директор по разработке новых про­дуктов "Тинькофф Банка". – Сегодня средняя ставка по ипотеке в России – 9­ — 9,5 %. Если видишь предложение с более низкой ставкой, вни­мательно изучи дополнитель­ные условия. Скорее всего, обнаружишь разнообразные комиссии, например, за оценку недвижимости, страхование жилья, досрочное погашение кредита, регистрацию третьих лиц в квартире или расчет­но­-кассовое обслуживание».

Постарайся найти банк, который позволит платить по дифференцированному графику. Сперва ежемесячные платежи окажутся большими, но каждый раз будут умень­шаться. Все потому, что с самого начала при такой схеме платеж содержит не только проценты по ипотеке (как в случае с аннуитетной схе­мой), но и часть основного долга. То есть сумма, которую те­бе ссудил банк, тает с каждым месяцем, а вместе с ней и твоя плата за пользование ею в виде тех самых процентов. Правда, если у вас молодая семья и вы рассчитываете на господдержку, получить ее можно только при аннуи­тетных платежах.

Еще тебе нужны удобные условия для досрочного по­гашения. Какими бы ни были ставка, схема и срок, твоя задача – вносить в счет кредита больше, чем вы изначально договорились, особенно пер­вые пять лет. Так быстрее избавишься от обязательств и меньше переплатишь, а заод­но сохранишь нервы.

Если тебе все же досталась аннуитетная схема, постарай­ся взять ипотеку на меньший срок. Александр Емешев сове­тует оформлять ее максимум на 15 лет: «Разница в ежеме­сячных платежах с ипотекой на 20 лет будет равна стоимо­сти всего 2­3 чашек кофе в ме­сяц, но в результате переплата за тот же объект окажется на 40 % меньше».

Есть и другие нюансы: удобно и выгодно открыть в том же банке депозит и расплачиваться за ипотеку с него. Или оформить карту, на которую тебе будет при­ходить зарплата. Либо найти банк с дополнительными сервисами вроде «Домклик» от Сбербанка, где можно по­лучить информацию о своей кредитной истории и даже безопасно провести сделку с продавцом квартиры.

Что покупать?

«Если есть, где жить, или ты по­купаешь недвижимость для перепродажи, стоит вложить­ся в нее на стадии котлована, – говорит Евгения Хафизова. – Доходность такого актива очень высока. Например, летом 2017­-го наша клиентка купила студию за 3,5 млн руб­лей, а летом 2018-­го квартиры в том же доме стоили уже 4,4. Оформляй сделку на этапе стройки только по договору долевого участия, все осталь­ное небезопасно».

Если ты хочешь переехать со съемного жилья и каждая копейка на счету, твой вариант «вторичка». Часто квартиры из старого фонда продают­ся не только с ремонтом, но и с мебелью.

По закону ты обязана застраховать залоговое иму­щество, и банк предложит для этого несколько компа­ний­партнеров. Но, по данным сайта Sravni.ru, ты сэкономишь до 40 % на взносах, если выберешь страховщика сама.

Как сэкономить еще больше?

Во-­первых, следи за ново­стями. Если твой банк вдруг снизил ипотечную ставку, ты можешь подать заявление на ее снижение и для себя. Банк не обязан соглашаться, но может это сделать, если ценит тебя как порядочного заемщика.

Во­-вторых, помни о воз­можности рефинансирования (ты берешь кредит в новом банке и платишь уже ему). Сделка по рефинансированию стоит денег и занимает время, значит, она имеет смысл, толь­ко если новый банк предлага­ет ставку хотя бы на 2 % ниже, чем была в старом. Кстати, рефинансирование выгодно не только в случае с покуп­кой недвижимости. «Если тебе не хватает существен­ной суммы для окончания ремонта, разумнее не брать дорогой потребительский кредит, а увеличить объем уже имеющегося ипотечного через процедуру рефинансирования», – подсказывает Александр Емешев.

Ты можешь получить на­логовый вычет от государства на квартиру и на уплаченные банку проценты по ипотеке. Вдвойне круче, если жилье ты купила вместе с мужем – оба получите вычеты. Как это устроено, объясняет экономист Екатерина Мирошкина: «Если вы с супругом получа­ете официальную зарплату, с которой удерживается налог на доходы, этот налог можно вернуть. Получится по 13 % от расходов на квартиру и ипотечные проценты. И нео­бязательно, чтобы собственни­ками были двое: квартира мо­жет быть оформлена на жену, ипотеку платит муж, а вычет получат оба».

Ипотека — это же на двадцать лет! Двадцать лет считать каждую копейку, питаться лапшой быстрого приготовления, не ездить в отпуск? Может, не надо в ипотеку-то?

О, ипотека! Как взять, выплатить и не жалеть потом

Признайтесь, что такие мысли могли быть у вас, у ваших друзей/знакомых/родственников. Про ипотеку написано и сказано много, но остаётся она тайной, покрытой мраком (на самом деле нет). Продолжаем серию статей «Правильные советы при покупке квартиры» совместно с «Капитал — строитель жилья!» и нашими героями — молодой семьёй Машей и Серёжей. Сегодня говорим про ипотеку и только про неё. Вперёд!

Маша с Серёжей задумались… Вот возьмём, а платить-то сможем? Или стоит подождать несколько лет и накопить?

Копим или берём квартиру в ипотеку

Про ипотечные страхи мы уже писали, но и в этой статье про них тоже вспомним.

С чего начинается ипотека? С огромного желания купить квартиру. Какой вариант покупки у обычной молодой семьи, где у обоих есть постоянный доход

Храним деньги в банке (стеклянной дома или в настоящем надёжном), живём с родителями или ещё платим за съёмное жильё, через N лет наконец покупаем (или нет, потому что уровень цен и инфляции просто «съест» все накопления). Если всё же — это ваш вариант, то открывайте пополняемый депозит без возможности снятия (год-два), копите проценты и помните про инфляцию. Вариант с накоплением подойдёт, если у вас уже есть какая-то весомая сумма, и до квартиры мечты осталось совсем чуть-чуть. Другой вариант — рассрочка, которая возможна с первоначальным взносом от 20 до 80%. Брать рассрочку выгодно, если вы можете выплатить оставшуюся сумму где-то за год. Условия рассрочки могут быть разными.

Берём ипотеку. Ипотека — это долгосрочный целевой кредит, который дают под залог покупаемой недвижимости. Квартира станет вашей не сразу, а только после возврата долга, до этого ваша квартира будет в залоге у банка. Придумали её ещё в Древней Греции, и называли так ответственность одного грека-должника перед другим (кредитором), который давал в долг первому под залог земли.

— Получается, если мы перестанем платить, то нас выселят? — Маша с Серёжей заволновались.

Может, но такие случаи очень редкие. Надо стать злостным должником, чтобы квартиру отобрали. Банк сначала пойдёт на уступку, например, предоставит кредитные каникулы, подскажет, как можно сделать рефинансирование ипотеки или даст отсрочку, а потом только начнёт применять крайние меры.

Чтобы не доводить до крайностей, к ипотеке надо подготовиться. Для начала зайдите на сайт застройщика или банка, найдите ипотечный калькулятор и рассчитайте сумму ипотеки. Например, если вам надо взять 1 500 000 рублей под 10% на 20 лет, то в месяц придётся платить 15 000 рублей.

— А сейчас платим 16000 рублей в месяц за съёмную! — говорит Серёжа. Свою-то выгоднее будет, ребята! Главное — правильно оценить свои возможности.

Узнайте, сможете вы платить ипотеку или нет

Для начала устройте репетицию. Каждый месяц откладывайте сумму, которая равна ежемесячному платежу, если знаете, каким он будет. Тогда сможете почувствовать на себе, насколько просто или не очень вам будет платить 15−20 лет.

Как рассчитать ежемесячный платёж? Опять же с помощью ипотечного калькулятора.

Допустим, вы хотите купить евродвушку стоимостью 2 200 000 рублей. Общая зарплата вашей семьи — 90 000 рублей, первоначальный взнос — 500 000 рублей. В кредит вам нужно взять 1 700 000 рублей. По ипотечному калькулятору считаем и получаем сумму ежемесячного платежа — 16 980 рублей.

Если вы снимаете жилье, например, за 15 000 рублей, то постарайтесь откладывать еще 5 000 рублей, чтобы понять, удобно ли вам будет платить 15 000 — 25 000 рублей плюс коммуналку в месяц. Не снимаете квартиру — просто откладывайте с зарплаты 20 000 рублей. Так и себя проверить можно, и на первоначальный взнос накопить!

Маша с Сережей посчитали и поняли, что могут взять сразу и двушку, точнее евротрёшку от «Капитал — строитель жилья!». Только теперь им важно узнать подробности про ипотеку. Какие документы нужны? Как происходит оформление?

Изучаем словарь ипотечника

Ипотеку берёт заемщик, который отвечает перед банком. Если вы собираетесь оформлять ипотеку на себя, то заёмщиком будете вы, если ваш родственник (муж/жена/родители/дети), то заёмщиками будут они.

Другой участник ипотеки — созаёмщик, он почти, как заёмщик, потому что тоже несёт ответственность перед банком. Если заёмщик перестал платить, то платит созаёмщик. О как! Для тех, кто в море в браке, все тягости ипотеки несёт на себе также супруг, причём автоматически. Конечно, можно подписать брачный договор и отметить, что имущество принадлежит только одному. У заёмщика часто есть доля в ипотечном жилье.

Третий, но не лишний в ипотеке — поручитель. Он почти, как созаёмщик, но с другой ответственностью. Если у вас есть поручитель, то вы для банка становитесь более надёжным заёмщиком, и тот охотнее даст вам кредит. Поручитель же рискует и не получает вообще никакой выгоды: ему придётся гасить долг за вас, если вы не сможете платить.

Определяет ипотеку ипотечная ставка — процент, который определяет, сколько вы в итоге переплатите по кредиту. Чем меньше ставка, тем меньше сумма переплаты.

Когда вы берёте ипотеку, то платите сначала первоначальный взнос. Сумма первоначального взноса обычно — 15% от стоимости жилья.

После того, как ипотека оформлена, внесён первоначальный взнос, то каждый месяц вы совершаете ежемесячный платёж. Бывает от аннуительный и дифференцированный (страшно-то как!).

Аннуитетный платеж — это, когда сумма на всём сроке одинаковая. Сначала выплачивается бОльшая часть процентов, а не сам долг. Количество месяцев и лет выплаты зависит от общего срок ипотеки.

Дифференцированный платеж меняется каждый месяц. Несколько лет в начале вы платите много, а потом намного меньше к концу срока. Такой платёж более выгодный, потому что меньше переплата, но надо быть готовым к крупным платежам. Тип платежа вы выбираете сами.

Вернёмся к Маше и Серёже, которые выбрали квартиру от «Капитал — строитель жилья!» за 2 300 000 рублей, на первоначальный взнос ребята уже накопили 500 000 рублей, ставка — 10,5%. Осталось выплатить 1 800 000 рублей, срок кредита — 20 лет. С аннуительным платежом нужно будет платить 17 970 рублей в месяц с переплатой в 2 520 000 рублей. Дифференцированный платеж будет от 28 250 в начале срока, и до 14 800 рублей в конце, сумма переплаты — 1 900 000 рублей. Получается, при равных условиях сумма переплаты отличается на 620 000 рублей.

Самое «страшное» слово из ипотечного мира — это срок ипотеки (период времени, за который надо её выплатить). В России максимальный срок ипотечного кредита равен 30 годам, но оптимально брать на 15 лет, потому что переплата зависит от срока, а ежемесячный платёж не сильно будет отличаться.

Иногда можно сделать рефинансирование ипотеки — оформить новую ипотеку со сниженной ставкой, чтобы сумма ежемесячного платежа и переплата ипотеки уменьшились. Старый кредит в таком случае считается закрытым.

Считаем ипотеку правильно, чтобы и на ремонт хватило, и на мебель, и на отпуск потом

Когда вы берёте вторичку, то банк можно выбрать любой. Подайте заявку сразу в несколько и остановитесь на самом выгодном предложении.

Если остановили выбор на новостройке, то тут другая история: ипотеку даёт банк-партнёр застройщика. Партнёрские программы с застройщиками достаточно выгодные, потому что ставка может быть ниже, чем для вторички. Да и надёжные банки-партнёры для застройщика — это большой плюс.

В офисе застройщиков часто есть свои менеджеры по ипотеке, которые помогут выбрать выгодное предложение. Например, в «Капитал — Строитель жилья!» менеджер по ипотеке поможет вам получить одобрение сразу в нескольких банках. В итоге покупатель получает обзор максимально выгодных для него условий.

И снова возьмём молодую семью Маша и Серёжа, им по 30 лет, они молоды, счастливы и хотят купить квартиру в «Капитале». Какие у них параметры для ипотеки? Стоимость квартиры — 2 300 000 рублей, на первоначальный взнос набрали 500 000 рублей, зарабатывают на двоих — 90 000 рублей. Им нужно взять у банка 1 800 000 рублей.

Эксперты говорят, что в 2019-м ставки вырастут, поэтому лучшее время для покупки квартиры — сейчас. Сам глава «Сбербанка» Герман Греф сказал, что в текущих условиях все банки вынуждены несколько раз поднять ставки.

Вернёмся к Маше и Серёже. Они изучили ставки в начале 2019 года и поняли, что в среднем банк может дать кредит под 10−11% годовых. Если бы ставка была ниже, то можно было бы платить меньше каждый месяц, но для этого подсуетиться и взять ипотеку надо было полгода назад. «Вот бы сэкономили!» — подумали Маша и Серёжа.

Хорошо было оформлять ипотеку в середине 2018-го, там ставки упали до рекордных 9−9,5%, а банки-партнёры застройщиков давали вообще 8,5%. С осени 2018 года всё поменялось, и ставки начали расти вверх. Наступил Новый 2019 год, и «Сбербанк» стал давать ипотеку под 10,5%, ВТБ под 10−11%.

Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка. То есть всё начал ЦБ РФ, который в сентябре 2018-го впервые за четыре года повысил ключевую ставку с 7,25% до 7,5%. В декабре она подросла ещё немного и стала уже 7,75%.

Снова Маша и Серёжа. Они — молодая семья, и у одного государственного банка есть для них акция «Молодая семья» только для вторички, ставка там — 10,%. Для оформления важно быть моложе 35 лет (хотя бы одному), иметь зарплатную карту банка, застраховать жизнь и внести первоначальный взнос от 20% и больше (от стоимости жилья). Если ребята выберут новостройку, то банк-партнёр даст им ставку 9,25%.

Семье, где с 2018 по 2022 году появляется второй и последующий ребёнок, могут дать ипотеку на льготных условиях — 6% годовых или рефинансировать уже существующую ипотеку. Тут купить можно только квартиру в новостройке, по вторичке льготную ипотеку не дадут. В Москве и Санкт-Петербурге лимит такой ипотеки — 8 000 000 рублей, остальные регионы должны уложиться в 3 000 000 рублей. Первоначальный взнос придётся заплатить не меньше 20% от стоимости квартиры. Когда льготный период закончится, то ставку посчитают по формуле: ключевая ставка Центробанка + 2%.

У военных тоже есть льготы. Они могут участвовать в накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, но только после трёх лет службы. От государства даётся бонус: оно перечисляет каждый год в среднем 240 000 рублей в год на счета участников. Когда пройдёт три года, можно взять кредит и потратить деньги на счёте на первоначальный взнос. По военной ипотеке есть лимит — 2 400 000 рублей. Пока служба идёт, за военного ипотеку платит государство.

Банки сами решают, какой первоначальный взнос установить. Обычно сумма бывает от 10% до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Вносите больше — получаете более выгодные условия, а ежемесячный платёж будет меньше, как и общая переплата. Материнский капитал тоже подойдёт для первоначального взноса.

Иногда банки дают ипотеку без первоначального взноса, но только под залог жилья.

Сумма кредита может быть 100% стоимости покупаемого жилья, но не больше 60% стоимости квартиры под залог.

У Маши и Серёжи накопилось 500 000 рублей, они хотят потратить их на первоначальный взнос. Их квартира стоит 2 300 000 рублей. Их первоначальный взнос — это 23,5% от стоимости квартиры. Акция «Молодая семья» позволяет им взять ипотеку со ставкой 10,5% (на вторичку). Если бы сумма взноса была бы меньше (15−20% от стоимости квартиры), то надбавка банка по этому предложению получилась бы +0,2% (общая ставка -10,7%).

Какой платёж будет комфортным для вас? Считается, что ипотека должна быть не больше 30% от дохода семьи, но банки могут одобрить ипотеку, если ежемесячный платёж не больше 40%. Если значение больше, то банк рискует и повышает ставку, чтобы перестраховаться. Бывает и так, что кредит одобряют тем, у кого на выплату уходит в месяц 70% от совокупного дохода, но банки игнорируют этот факт.

Перед настоящей ипотекой отрепетируйте (см. выше). Записывайте все свои траты за месяц: продукты домой, кафе и ресторан, коммуналка, одежда, лекарства, образование, развлечения. Оцените важность своих трат и решите, от чего можно отказаться хотя бы на время. Например, избегайте спонтанных покупок, составляйте список прежде, чем идти в магазин. Оставляйте деньги, которые сможете сэкономить на «подушку безопасности» для будущей и потеки. Всякое же может случиться.

Перед тем, как станете ипотечником, не забудьте оформить страховку. Застраховать придётся:

• саму квартиру от повреждений и утраты, но только вторичку;
• титул страхуется для вторички, чтобы не потерять право собственности из-за мошенников;
• ваша жизнь тоже страхуется, причём на всю стоимость кредита с прибавлением процентов (1-я, 2-я группы инвалидности и уход из жизни), но не стоит паниковать — это формальности.

Страховка титула делается на три года, потом сделки с недвижимостью оспорить уже нельзя, поэтому после трех лет можно спать спокойно. Если не будете страховать жизнь, то банк завысит ставку. Страховка обойдётся вам в 0,5−1,5% от суммы кредита.

Договор заключают на год, обычно со страховой компанией-партнёром банка. Через год вы спокойно можете найти страховку и подешевле (на жизнь и квартиру), потому что из-за конкуренции на рынке много предложений. Страховки дорожают от года к году, поэтому искать выгодное предложение — это мудрое решение. Не забудьте только сообщить банку, что сменили страховщика.

Маше и Серёже для их кредита страховка обойдётся в 3000-6000 рублей, расчёт идёт независимо от возраста и пола первого (в договоре) заёмщика. Сумма страховки будет меняться каждый год, зависит она от оставшейся суммы долга. Для Вашего удобства ипотечный брокер «Капитал — Строитель жилья!» сразу вам посчитает расходы на страховку в зависимости от выбранного банка.

Оформляем документы для ипотеки: список

«Дадут ли нам ипотеку?» — задают вопрос Маша и Серёжа и другие будущие покупатели квартир. Давайте узнаем, какие документы нужно собрать и условия выполнить, чтобы ипотеку точно дали.

Стартовый возраст для ипотеки — 18 лет, раньше не дадут. На момент выплаты долга вам должно быть не более 85 лет. На текущей работе ваш стаж должен быть не меньше 3 месяцев, а общий трудовой должен быть больше года. Банк проверит вашу платёжеспособность, а именно ваш доход, с которым вы сможете платить каждый месяц. Проверят и созаёмщика. Иногда банки просят дополнительные документы: права, военный билет или заграничный паспорт. Если вы ИП, то скорее всего попросят свидетельство или налоговую декларацию.

Документы для заявки на ипотеку:

• анкета (она же заявление) самого заёмщика и созаёмщика;
• паспорта заёмщика и созаёмщика;
• свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребёнка (всех, которым нет 18 лет);
• ещё один документ, который подтверждает вашу личность. Например, водительские права, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, СНИЛС или загранпаспорт;
• документы, которые подтверждают ваше финансовое состояние и наличие у вас работы (нужно для заёмщика и созаёмщика): справка по форме банка или 2НДФЛ (лучше предоставить её, чтобы банк не увеличил ставку);
• документы по залогу, когда оформляете ипотеку под залог существующего жилья);
• документы, которые подтверждают наличие у вас первоначального взноса;
• документы по покупаемой недвижимости и отчёт по оценке.

Для вторичного жилья ещё нужна справка из ЕГРН, справка о том, что нет задолженности по коммуналке. Документы собираете и платите за них вы сами, также в сборе может помочь ваш риелтор.

Для покупки квартиры в новостройке всё проще: у банка уже есть большинство документов по застройщику и по проекту, потому что все объекты проходят аккредитацию у банка. «Капитал — строитель жилья!» для удобства своих покупателей аккредитовывает свои жилые комплексы в крупных банках города Тулы: ПАО «Сбербанк России2, Банк ВТБ ПАО, АО «Россельхозбанк», АО «Банк ДОМ. РФ», АО «Райффайзенбанк», ПАО «МИнБанк, «Газпромбанк» (Акционерное общество), ПАО «Совкомбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО Банк «Уралсиб».

Одобрят или откажут?

На одобрение заявки у банка уходит несколько дней. Если банк отвечает положительно, то у вас есть 3 месяца на оформление сделки. Ставка останется такой же, даже если за время оформления ставки вырастут. Для банка самое главное — сможете ли вы платить, важны ваши доходы (заёмщика) и доходы созаёмщка, а также собственность, которая уже есть.

Отказ обычно бывает из-за плохой кредитной истории. Если вы раньше не платили вовремя, да ещё и к вам приходили коллекторы, то доверять вам нельзя. Вызвать отказ могут липовые справки с работы, сложности могут быть для заёмщиков с судимостью (была или есть).

Маша и Серёжа рассчитывают свои шансы на одобрение ипотеки, как 99%! Мы бы дали им все 100%.

Финишная прямая: оформляем ипотеку, сделку купли-продажи и ДДУ

Когда квартиру вы выбрали, застройщик (или продавец) готовит шаблон договора, который отправляется в банк на проверку. Сотрудник банка готовит кредитный договор, подписать который вас лично пригласят в банк.

Давайте разберём всё по шагам:

Подписание кредитного договора. Внимательно читайте договор, там будет сумма кредита, срок, порядок уплаты процентов по кредиту, порядок возврата суммы кредита.

Сумму кредита указывают прописью, шрифт должен быть понятным, легко читаться.

Ещё раз про ипотечные страхи

Страх № 1 «Буду платить до старости!» .

Так часто говорят про ипотеку. По статистике ипотечник возвращает долг за 7 лет, делая это быстрее запланированного графика. А где деньги-то брать? Вопрос тоже популярный. Начните экономить — это первый совет. Второй — вы получите налоговый вычет на покупку жилья. Третий — есть вычет на погашение процентов по ипотеке. Вычеты можно получить один раз в жизни и жене, и мужу отдельно. Если вы берёте квартиру, которая стоит больше 2 000 000 рублей, то вычет на руки будет 260 000 рублей на человека за покупку жилья. Выплаты могут быть частями в течение нескольких лет, это будет зависеть от зарплаты. Ещё можно получить на эту сумму где-то 390 000 рублей на процент по ипотеке (также для мужа и жены отдельно).

Страх № 2 «Не смогу выплачивать ипотеку, влезу в доги».

Подготовьте себе «подушку безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств. Всякое же бывает. Надёжнее всего накопить «подушку безопасности» по сумме равную нескольким вашим зарплатам (если возможно). Не забудьте про страховку жизни. Если что-то случится, то ипотеку заплатит страховая. Банки лояльно относятся к заёмщикам, которые попали в трудную жизненную ситуацию и могут, например, уменьшить на время сумму платежа. В кредитом договоре такие бонусы всегда прописаны. Есть ещё страховка от потери работы, если вас сократят, или компания обанкротится, то вы принесете справку с биржи труда, и банк сам будет платить ипотеку.

Страх № 3. «Вдруг банк увеличит ставку на кредит, который он уже дал».

Спокойствие и только спокойствие! Банк так не сделает, потому что у него нет таких прав после заключения договора. Пересмотреть договор уже нельзя, а ставка у вас фиксированная. Могут измениться только индивидуальные условия, если они были в договоре. Есть ипотека с переменной ставкой, которая меняется каждый квартал и зависит от уровня инфляции. Такой кредит предлагает госструктура ДОМ.РФ.

Есть и другие примеры, когда условия ипотеки меняются. Можно, например, рефинансировать ипотеку, но такое возможно только по инициативе заёмщика. Так первый кредит выплачивается досрочно и берётся новый по более выгодным условиям.

Свежа ещё в памяти история с валютной ипотекой. Тогда банки согласились перевести ипотеку в рубли и изменили условия договоров. До кризиса 2008-го валютные кредиты были выгодными, проценты были небольшими, выплаты умеренными, но потом произошло падение рубля. Девальвация привела к повышению платежей, также случилось в 2014-м. Многие не смогли платить и продали свои квартиры, чтобы погасить кредит. Грустная история! К счастью, больше ипотеку в валюте не дают.

Тем временем Маша с Серёжей ещё раз убедились, что квартиру возьмут от

«Капитал — Строитель жилья!», потому что так выгодно. Их квартира мечты стоит 2 300 000 рублей. Их первоначальный взнос будет 500 000 рублей, ипотека в банке-партнёре — под 10% годовых. В месяц паре комфортно платить 30 000 рублей, поэтому ипотеку они берут всего на 7 лет с ежемесячным платежом в 29 880 рублей.

Дополнительные траты обошлись в 5000 рублей, за госпошлину за госрегистрацию договора в МФЦ заплатили 175 рублей. Осталось дождаться ключей!